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南宁楼市狂欢与乱象的意蕴

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发表于 2019-7-8 17:13:32 | 显示全部楼层 |阅读模式

目前西安、南宁、贵阳、海南等一些城市楼市火爆难以复加。而这些城市楼市火爆最为突然的表现就是一年多来,房价快速地上涨,并不时被政府职能部门所约谈。可以说,这些城市的房地产市场越是约谈,房地产市场狂欢与乱象的交响曲演奏更是进入前所未有的高潮。

可以说,十几年来的中国房地产市场之所以会出现这种前所未有的乱象,比如一些城市越是出台的房地产调控政策严厉,这些城市房地产市场价格上涨得越快,房地产投资炒作者越是会涌入这些市场。万人抢房不时成为国内许多城市的奇观。还有,在稳房价、稳地价、稳预期的政策下,不仅房价只涨不跌,而且许多城市的地价溢价了再溢价,暴涨了再暴涨。如果有城市哪个楼盘出现些许的房价下调,五花八门的“房闹”马上盛行。房地产投资者不让房地产开发商降价销售,地方政府也不允许房地产价格下跌等。可以说,中国房地产市场乱象数不胜数。

最近,随着南宁房地产市场的狂欢,在政府的过度干预,南宁房地产市场各种乱象到处泛起。比如,位于南宁青秀区的荣和公园大道的华府项目,一套106平方米的四房户型总价达到210万元,其中,备案总价(毛坯价格)为91.5万元,还有31.8万元装修费用以及23万元购买车位的费用,外加66万元“团购费”。

也就是说,南宁市的房价在上涨,但政府为了迎合“稳房价”的要求,希望房地产商楼盘销售签约时,价格只能在政府的过度限价内,所以,房地产开发商就弄出各种名目的捆绑阴阳合同,房地产销售也就出现所谓的二合同、三合同,甚至于四合同。比如,这套住房网签合同是91.5万,再加装修费用合同、购买车位的合同,及团购费的合同。后三个合同是不需要进入政府的购买住房网签体系的,也不反映在房价水平上。

正如住房销售人员解释那样,这66万元实际上是“溢价”,之前拿地的时候政府限价,备案价格太低,后来由于市场热度上升,周围的房价都在上涨,而项目不能进行二次备案,因此只能通过“溢价”来补偿这部分房价。销售人员说,这66万元“团购费”需要在交首付款之前缴纳,加上定金5万元,一共71万元。“交了这71万元后,我们才会通知你来交首付款,签订购房合同。”据此,首付款由20%毛坯款、30%装修款、30%车位费用以及66万元“团购费”组成,达到100万元,占总房款的48%。这66万元并不在购房合同款项内,也没有收据和相关证明。


可见,政府对市场干预,特别是过度干预到什么程度,房地产市场的乱象就会到什么程度。早几年山东济南等地都出现过这种情况,但没有疯狂到这种程度。比如,2017年5月,南宁市住房保障和房产管理局发布《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》),《通知》明确指出,房地产开发企业销售全装修商品住房时,应结合全装修分级指南合理确定全装修价格,并与购房人签订房屋装修协议,此外商品住房全装修价格不得超过3000元/平方米。由于政府有这样的规定,房地产开发商只能是照办,但相应的成本又不得反映在房价上,所以就有购买住房的阴阳合同。

还有,房地产市场火爆,房价在快速上涨,但这几年不少城市的土地拍卖又以竞限房的价格出售,在这种情况下,不仅房地产开发商不愿意房价上涨溢价让利于购买住房者,以限价下的价格出售,而且地方政府也不情愿让住房以低价出售,同时又能满足上级职能部门喜好即稳房价,所以房地产开发商就想出什么瞒天过海的“住房团购费”。可以说,南宁房地产市场这种四重的阴阳合同,如果没有得地方政府的默许,房地产开发商岂能“大闹天宫”?岂能制造出房地产市场这种乱象?

针对南宁房地产市场存在的各种乱象,2019年6月25日,南宁市召开房地产行业规范整治约谈会,南宁市城管执法局将联合市场监管局、住建局、自然资源局等部门,重点对捂盘惜售、炒买炒卖、违规代理、哄抬房价、变相收取购房定金或预定金、偷税漏税、违规预售、超范围经营等违法违规行为进行排查整治。对于这些城市房地产市场整治约谈会,并非什么大不了的事情,早已是司空见惯了。十几年来,估计许多城市这样的会议开过一次又一次,但各城市房地产市场乱象只是会越来越多,房地产开发商玩出花样也越来越多。因为,政府对房地产市场干预越来越严重,甚至于无所不用其极。如限购、限贷、限价、限售等,稳房价、稳地价、稳预期,让房价只涨不跌等。政府一直希望用其“万能之手”,来对抗市场之法则,来打破市场价格会涨跌的铁律。在这种情况下,国内房地产市场岂能不乱象丛生?而政府对房地产市场的过度干预和过度参与,其目的当然是让房地产市场这块巨大利益向少数人聚积,向有权力者聚集,并以各种名目的正当理由侵害与掠夺中国绝大多数人的利益。这就是国内房地产市场狂欢与乱象的真正意蕴。


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