关于土地财政最清晰和最聪明文章
这是本人见过的关于地皮财务叙述中最清晰的，而且这位体制内的聪明官员还开出了药方，本人以为是最靠谱的药方，这文章究竟上叙述了，房地产不大概出现大跌，只能在末了的疯狂之后，徐徐通过恒久的滞涨，颠末十几年的时间徐徐将积蓄在房子里的资金徐徐流出去，然后期待财产税和直接税徐徐可以大概接办地皮财务。连合当前房地产市场遇冷和当局地块出售困难的现状，我们以为这是当前的地皮财务模式正在转型所致。操持经济遗留下来的这一独特的制度，使得地皮成为中国地方当局巨大且不停增值的名誉泉源。差别于西方国家抵押税收发行市政债券的做法，中国地皮收益的本质，就是通过出售土 地将来的增值（70年），为都会公共服务的一次性投资融资。
改革就是一系列选择。但真正改变汗青的选 择，当时并不愿定看得清晰。“地皮财务”就是云云。从诞生到形成，它并没有一个完备的设 计，以致“地皮财务”这一名词，也是厥后才想 出来的。但正是这个来路不清、没人负责以致 没有严酷界说的“地皮财务”，亘古未有地改变了中国都会的面目，成为环球经济乐成与题目的根源。
“地皮财务”是否可以一连？是否还能改进？还 是必须通盘放弃？乃是攸关国家运气的巨大抉 择。由于“地皮财务”被“房价”、“腐败”、“泡沫”等敏感的社会话题所绑架，摒弃“地皮财 政”，险些成为学界和舆论界一边倒的共识。本应客观、专业的学术讨论，演酿成了责备非难“地皮 财务”的比赛。
好的“学术”，不在于告诉人们众所周知的“常 识”，而在于能表明众所不解的“反常”。“地皮财务”之以是抗风而立、批而不倒，就在于其有着 不为学术界所知的内涵逻辑。“地皮财务”背后 的经济寄义，远比我们大多数人知道的深刻、 复杂。
本文试图以“名誉”为主线，重新评价“地皮财 政”的功过，思考“地皮财务”改变大概带来的风 险，探究改进“地皮财务”的可行路径。
名誉：都会化的催化剂
都会出现了几千年，有兴有衰，但为何到了近 代却突然出现了不可逆转的“都会化”？绝大多数研究，都以为都会化是工业化的结果。这一 外貌化的表明妨碍了我们对都会化深层缘故原由的 熟悉。
都会的特性，就是能提供农村所没有的公共服 务。都会不动产的代价，泉源于所处区位；差别区位的代价，取决于公共服务的水平。公共 服务是都会地皮 代价的唯一泉源。无论城墙，还是蹊径，或是引水工程，公共服务都须要大 规模的一次性投资（fixed cost）。但由于传统 的资源得到方式，重要是通过剩余的积累，大 型工程建立通常须要成年累月的建立。巨大的投资，限定了大型公共办法的建立，成为制约城 市发展的重要停滞。
突破性的进步，来自于近代名誉体系的创新。 名誉制度为大规模长周期的装备和底子办法投资提供了大概。
名誉制度的关键是怎样得到“初始名誉”。工业化和都会化的启动，都有赖于得到超过原始资源的临界门槛。只有资源才气为资源作抵押。 一旦原始资源（底子办法）积累完成，就会带 来一连税收。这些税收可以再抵押、再投资，自我循环，加快积累。
都会化模式的选择，说到底，就是资源积累模 式的选择。差别的原始资源积累方式，决定了差别的都会化模式。汗青表明，完端赖内部积累，很难超过最低的原始资源门槛。强行积 累，则会引发大规模社会动乱。因此，早期拙质器义的原始资源积累，很洪流平上是靠外部 打劫完成的。险些每一个发达国家，都可以追溯到其都会化早期阶段的“原罪”。
传统中国社会的差序格局中，基于熟人社会的 民间借贷，只能是小规模和短周期的。近代中国被打开国门后，不但没有积累下原始资源，反而成为列强积累原始资源的泉源地。1949年 后，中国重获完备的税收主权，但依靠打劫实 现原始资源积累的外部环境已不复存在。中国不得不转向操持经济模式。
所谓“操持经济”,原 理上仍旧是通过自我输血， 强行完成原始资源积累的一种模式。在操持经济条件下，经济被分为农业和工业两大部类， 国家通过工农业产物的铰剪差，不停将农业的积累转移到工业部门。依靠这种办法，中国创建早先步的工业底子，但却再也没有气力完成都会化的积累。超强的积累率，窒息了中国经济，使生产和斲丧无法实现有效地循环。改革前，中国都会化水平不停倘佯在百分之十几。
中国都会化的“最初的名誉”
中国都会化模式的大突破，起始于上世纪80年 代后期。当时，农业部门已经无力继承为中国 的工业化提供积累。深圳、厦门等经济特区被 迫实行仿效香港，通过出让都会地皮使用权，为底子办法建立融资。今后开创了一条以地皮为名誉底子，积累都会化原始资源的独特道 路。这就是厥后广受诟病的“地皮财务”。
1994年的分税制改革，极大地压缩了地方当局 的税收比例，但却将当时规模很小的地皮收益划给了地方当局，今后奠定了地方当局走向“土 地财务”的制度底子。
随着1998年住房制度改革（“都会股票上市”）和2003年地皮招拍挂（卖方决定市场）等一系 列制度创新，“地皮财务”不停美满。税收分成大 减的地方当局不但没有衰落，反而敏捷暴富。急剧膨胀的“地皮财务”，资助当局从亘古未有的速率积累起原始资源。都会底子办法不 仅徐徐还清欠账，以致尚有部门超前（高铁、 机场、行政中心）。
简直，没有“地皮财务”，本日中国经济的很多题目不会出现，但同样，也不会有本日中国城 市化的高速发展。中国都会结果背后的真正机密，就是创造 性地发展出一套将地皮作为名誉 底子的制度——“地皮财务”。可以说，没有这一 巨大的制度创新，中国特色的都会化蹊径就是一句空话。
为何中国能走这条路？这是由于操持经济所建 立的都会地皮国有化和农村地皮团体化，为当局把持地皮一级市场创造了条件。“地皮财 政”的作用，就是使用市场机制，将这笔隐匿的 财产转化成为启动中国都会化的巨大资源。
“地皮财务”并非中国专利。从开国至1862年近 百年间，美国联邦当局依靠的也是“地皮财 政”。同地皮私有化的老大陆差别，殖民者险些 无偿地从 原住民手中掠得大片地皮。当时美国联邦法律规定首创十三州的新拓展地和新到场 州的境内地皮，都由联邦当局全部、管理和支 配。公共地皮收入和关税，构成了联邦收入的 最重要部门。地皮出售收入占联邦当局收入最高年份到达48%。
对比中国地皮财务，就可以想象当年美国的“土 地财务”规模有多大。
2012年，中国国税收入11万亿元，假如按地皮 收入占48%盘算，就相当于 5万亿，而2012 年“地皮财务”总收入只有不到3万亿。中国地皮 财务，就是从上世纪90年代初算起，迄今也不 过20余年。
而 美国从开国伊始，直到 1862年《宅地法》 （Home stead Act）规定地皮免费转让给新移民，联邦当局的“地皮财务”才被地方当局的财产税所取代，前后一连近百年。所差别的是，美国“初始地权”的得到，靠的是对北美印第安人的屠杀和打劫，而中国则是通过操持经济的制度计划。
地皮财务的本质是融资而非收益
地皮私有的都会，公共服务的任何改进，都要 先以不动产升值的方式转移给地皮全部者，然后当局通过税收体系，才气够将这些外溢的收益收回。
因此，税收财务的服从险些完全依靠于与纳税人的博弈，买卖业务本钱极高。而在地皮公有制的条件下，任何公共服务的改进，都会外溢到国 有地皮上。当局无需颠末税收“过滤”，就可以 直接从地皮升值中得到公共服务带来的优点。
相对于“征税”的方式，通过“出售升值地皮”来接纳公共服务，外溢漏失小、买卖业务本钱低。其积 累服从 云云之高，以至于都会当局不但可以为 底子办法融资，以致还可以以补贴的方式，为 有一连税收的项目融资。
操持经济遗留下来的这一独特的制度，使得地皮成为中国地方当局巨大且不停增值的名誉泉源。差别于西方国家抵押税收发行市政债券的 做法，中国地皮 收益的本质，就是通过出售土 地将来的增值（70年），为都会公共服务的一次性投资融资。假如把都会当局视作一个企业，那么西方国家都会是通过发行债券融资， 中国都会则是通过发行的“股票”融资。
在中国，住民购买都会的不动产，相当于购买 都会的“股票”。这就表明了为什么中国的住宅有云云高的收益率——由于中国住宅的本质就是资源品，除了居住，还可以分红。不但分享现在公共服务带来的租值，还可以分享将来新增服务带来的租值。
因此，中国的房价和外国的房价是完全差别的两个概念。在这个意义上，“地皮财务”这个词，存在根天性的误导——地皮收益是融资（股 票），而不是财务收入（税收）。在都会当局 的资产负债表上，地皮收益属于“负债”，税收 则属于“收益”。
对“地皮财务”本质的熟悉，尚有助于表明狐疑经济学家的一个“反常”——为何中国经济高速增长，而股票市场却恒久低迷不振。
假如你把都会地皮市场视作股票市场的一部门，就会发现中国股票市场的增长速率和中国经济的增长速率完全划一，一点也不反常。由于地皮市场的融资服从弘大于股票市场，因此，很多财产都会借助地方当局招商，变相通过地皮市场融资。这也间接反驳了那些以为地皮财务克制了实体经济的责备非难。
地皮财务相对税收财务的服从差别，固然很难直接观察，但我们仍旧可以通过一些数据间接比力。
比年来，中国M2一连高速增长，但并未引发经济学家所预期的超等通货膨胀。一个紧张的原 因，就是M2的规模是有现实需求支持的。现在有一种盛行的做法，就是拿M2和GDP作比力。 2012年M2余额97.42万亿。2012年GDP约51万 亿，M2与GDP的比例达190%。有人以为， M2/GDP数据逐年高企，分析资金服从和金融 机构的服从较低。更有人担心通胀回归和房价 反弹。
但实践表明M2和GDP并不存在严酷的对应关 系。1996年是个分水岭。从这一年开始M2超 过GDP，但今后却恒久保持了低通胀，以致局 部时期还出现通缩。而改革开放后反复大通胀都出现在此之前。
这是由于，合意的钱币发行规模，取决于钱币 背后的名誉而非GDP自己。假如说税 收财务信 用与GDP存在正干系关系，地皮财务提供的名誉与GDP的这种干系性就大概比同样GDP的税 收财务成倍放大。
1998年住房制度改革固然没有增长GDP，但却 使“都会股票”得以正式“上市流畅”，全社会的信 用需求急速扩大。假如我们明确房价的本质是 股价的话，就会知道，通货膨胀之以是没有准期而至以致出现通缩，乃是由于房价上升导致 社会名誉膨胀得更快。
明确地皮财务的题目与风险
固然“地皮财务”给中国经济带来了诸多优点， 但同任何发展模式一样，“地皮财务”模式也有其自身的巨大题目。这些题目不管理好，很可 能会给整个经济带来巨大的体系风险。厥后 果，不会小于税收财务曾经带来的“大荒凉”、 “金融风暴”、“主权债务危急”。
起首一个题目，就是“地皮财务”肯定要将不动产酿成投资品。当局打压房价的政策之以是反复失效，就是没有按照资源品的市场来管理住 房市场。
“土 地财务”的本质是融资，地皮以致住宅就肯定是投资品。买汽车公司股票的人，并不是因 为没有汽车。同样，买商品房（都会股票）的 人，也并非由于没有住房。只 要是地皮财务， 不动产就无可克制地会是一个资源品。无论你怎样打压住房市场，只要其收益和活动性高于 股票、黄金、储备、外汇等通例的资源渠道， 资金就会继承流入不动产市场。
第二，拉大贫富差距。地皮财务不但给地方政 府带来巨大财产，同时也给企业和个人快速积累财产提供了通道。靠投资不动产在一代人之 内完成数代人都不敢空想的巨额财产积累，成 为已往十年“中国梦”的最好注脚。
但与此同时，没偶然机投资都会不动产的住民 与早期投资不动产住民的贫富差距敏捷拉开。拥有不动产的住民，纵然不积极，财产也会自 动增长；而没有拥有不动产的住民，纵然搏命 工作，拥有不动产的时机也会越来越迷茫。房 地产锁定了差别社会阶级活动的渠 道，作育了绝望的社会阶级。
第三，占用大量资源。假如说中国经济“不协 调、不均衡、不可一连”，房地产市场首当其 冲。同捏造的股票以致贵金属差别，不动产为名誉底子的融资模式，会超出现实需求制造大 量只著名誉代价却没有真实斲丧需求的“鬼 楼”以致“鬼城”。
为了生产这些名誉，须要占用大量地皮，斲丧 掉本应用于其他发展项目标名贵资源。资源市 场就像水库，可以极大地进步水资源的设置效 率，灌溉更多的农田。但是，假如水库的规模 过大并因此而淹没了真正带来产出的农田，水 库就会变为一项负资产。
第四，金融风险。既然地皮财务的本质是融 资，就不可克制地存在金融风险。股票市场上全部大概出现的风险，房地产市场上都会出 现。2012年天下地皮出让条约价款2.69万亿元，固然低于2011年的3.15万亿元，与2010年 的2.7万亿元根本持平。但这并不意味着地皮融 资在全资源市场上比重的缩小。
制止2012年底，天下84个重点都会处于抵押状 态的地皮面积为34.87万公顷，抵押贷款总额 5.95万亿元，同比分别增长15.7%和 23.2%。全 年地皮抵押面积净增4.72万公顷，抵押贷款净 增1.12万亿元，远超地皮出售收入的镌汰。这 些地皮抵押品的代价现实上都是通过房地产市 场 的代价来定价的。打压房价大概对坐拥高首付的银行住房贷款产生不了多少威胁，但对高 达6万亿以地皮为名誉的抵押贷款却影响巨大。 一旦房价暴跌，云云规模的抵押资产贬值将导 致不可思议的金融海啸。
没有准备的税制转型
鉴于“地皮财务”带来的一系列严肃题目，主流 观点险些一边倒地要求扬弃“地皮财务”。批评扬弃很容易，怎样找到更换的融资？一个简单 的答案，就是仿效发达国家，转向税收财务。
当 年美国“地皮财务”切换到“税收财务”，靠的是联邦当局放弃地皮收益同时地方当局开征财产 税。本日中国，地皮在地方，税收在中心。如 果仿效美 国，中心当局就必须大规模让税给地 方当局。现在，中心税收刚刚高出11万亿，要 想靠退税增补近3万亿的地皮收入和占地方财务 收入16.6%的1万亿的房地产干系税收险些是不 大概的（更不要说尚有6万亿的地皮抵押融 资）。
假如国税稳定，按照某些专家的发起， 通过直 接增长财产税等新的地方税种来补偿地皮收入。那么，能否靠增税增补放弃“地皮财务”的 丧失？中国的税 负水平并不低，其增速远超 GDP。2012年完成税收到达11万亿，同比增11.2%。在此底子上，继承大规模加税的底子 根本不存在。
在中国，“地皮财务”的本质是“融资”，其更换者肯定是另一种对等的名誉。而要把税收变为足 以对抗地皮的另一个名誉底子，就必须突破一 个紧张的技能屏蔽——以间接税为主的税收体制。
数 据表现，2011年，我国全部税收收入中来自 流转税的收入占比为70%以上，而来自所得税和其他税种的收入合计占比不敷30%。来自各 类企业 缴纳的税收收入占比更是高达92.06%， 而来自住民缴纳的税收收入占比只有7.94%。 假如再减去由企业代扣代缴的个人所得税，个人纳税不外占2%。客岁个税起征点上调后，今 年个人直缴的比例还会更低。这就是为什么税 收高速增长，住民税负痛感却不敏感的紧张缘故原由。
任 何一种改革，假如想乐成，条件就是纳税人 的负担不能恶化。1862年，美国的税改取消联 邦地皮收入，改征地方财产税，纳税人的负担 没变，收入在差别当局间切换。但在中国如许 的税收结构下，就算是中心真的可以下刻意减税，也不外是镌汰了企业的负担，减税并不能 直接进入住民个人账户。因此，对住民 个人而 言，增长财产税就是付出净增长。
有人大概会质疑，岂非应该让中国企业忍受如 此高的税负？我们可以用另一个题目回复这个题目，为什么中国边际税率云云之高，环球投 资还要蜂拥进入中国？答案是：“地皮财务”。
借助地皮的巨大融资源领，地方当局可以实行 无人能敌的税收减免和地价补贴。其补贴规模之大，以致使得云云高的税率都变得微不敷 道。也正是由于地方当局的补贴弘大于税负的 增长，中国企业才保持了相对竞争对手的优 势。
同样的原理，中心当局之以是可以保持云云高 的税收增长，很洪流平上是仰仗地方当局更高的地皮收益。没有“地皮财务”的补贴，企业根 本无法负担云云极重的税收，中心当局的高税 率就不可一连。
“地皮财务”的升级与退出
中国将来几年最大的战略风险，就是在还没有 更换方案之前，马虎扬弃“地皮财务”。
没有刻舟求剑的都会化模式。“地皮财务”也是 云云，岂论它从前多乐成，也不能包管其实用 于全部发展阶段。指出直接税开征的风险，并非否定直接税的作用，而是要发挥差别模式在 差别阶段的上风。同时，当都会化进入新的发 展阶段后，为差别模式的转换探求可行的途 径。
最优的都会化模式，就是根据差别的发展阶 段、差别的空间区位，组合使用差别的模式。一旦原始资源积累完成，都会化进入稳固阶 段，其汗青脚色就会徐徐淡出并末了闭幕。不 同模式过渡，没有简单的切换路径。必须颠末 复杂的制度计划和几代人的时间。
正 确的改革战略应当是：积小改为大改。把巨 大的优点调解，分解到数十年的都会化历程中。要使每一次改革的对象，只占整个社会的 很小部门。随着城 市化水平的进步，徐徐演变 到直接税与间接税并重，以致直接税为主的模 式。乐成的转换，是“无痛”的转换。时间越长、对象越分散，社会蒙受力就越强，改革也 就越乐成。
具体做法是，当把都会分为已完成都会化原始 资源积累的存量部门和还没有完成的增量部门。在空间上、时间上把差别的优点主体区分 开，分别订定政策，分阶段徐徐过渡到更加可 一连的税收模式：
1）企奇迹单元和贸易机构，可率先开始征收财产税；
2）永世产权（如侨房、公房等），可以开征财产税；
3）小产权房、城中村可以连合确权同时开征财产税；
4）有限期的房地产物业，70年到期后开征财产税同时转为永世产权；
5）老城新增住宅拍卖时就规定要交缴财产税；
6）老城区及附近新出让的项目可以收缩限期，如从70年镌汰到20年或30年，到期后，开征财产税；
7）全部已经有完备产权的物业，需以公共优点为目标，才可以逼迫拆迁，物业均按市场价举行补偿；
8）乐意自行改建的，在容积率稳定且不恶化相邻权的条件下，允许自我更新；
9）乐意团体改造的，自行与开辟商会商条件。个别当局鼓励的项目（如危旧房），可以容积率增长等方式予以嘉奖。
财产税可以有差别的款式，直接对应干系的公 共服务。通过区别差别的政策对象，按照差别的阶段，将完成都会化的地区渐进式地过渡到 可一连的“税收财务”，同时，创建与之相对应 的，以监视财税收支为目标社区构造。
城 市新区部门则应维持高服从的“地皮财务”积累模式。但维持，并不是意味着无需改变。其 中，最要紧的，就是必须尽快将住房地产分为 投资和斲丧两个独立的市场。现在的房地产政 策之以是服从低下，一个很紧张的缘故原由，就是我们盼望用一个政策同时告竣“防止房地产泡 沫”和“满意斲丧需求”两个目标。要想摆脱房地 产政策的被动局面，就必须将投资市场和斲丧 市场分开，并在差别的市场分别告竣差别的经济目标——在投资市场，防止泡沫破碎；在斲丧 市场上，确保居者有其屋。
市场区分后，就可以组合使用代价和数量两个 杠杆，使政策的“精度”大幅进步。在投资市场 上（商品房），控制数量（比如，将供地规模同其空置率挂钩）放开代价，克制不动产代价 暴跌触发的体系性危急；在斲丧市场上（保障 房），控制代价增长数量，满意新市民进入城 市的根本斲丧需求。
在这里须要特别指出的是， “地皮财务”下，中国钱币的名誉的“锚”就是地皮。在某种意义 上，人民币是“地皮本位”钱币。中国之以是没 有产生超等通货膨胀，关键在于人民币的名誉 基石——“地皮”——的代价和活动性屹立不倒。一旦房价暴跌，地皮就会贬值，名誉就会崩 溃，泛滥的活动性就会决堤而出。
“人的都会化”
真正用来满意需求并成为经济稳固之锚的，是 保障房供给。这部门供给应当尽大概的大。抱负的状态，就是要做到新加坡式的“广覆盖”。 所谓“广覆盖”就是除了有房者外，全部住民都 可以以本钱价得到首套小户型住宅。只要不能 做到“广覆盖”，保障房就会加剧而不是镌汰社会不满，“寻租”活动就会诱发大 规模腐败。
而 要做到“广覆盖”，起首必须管理的题目就是资金。中国金融体系总体而言，资金非常丰 沛，关键是怎样计划出充足的名誉将其贷出 来。现在的保障房不能进入市场。这种模式决 定了保障房无法像商品房那样使用地皮抵押融资。依靠财务有限的名誉，肯定难以满意大规 模建立的巨额资金需求。
怎样既能与商品房市场区隔，又可以进入市场 流畅以便于融资？一个简单的办法就是“先租后售”——“先租”目标是与现有商品房市场区 隔；“后售” 则是为了管理保障房建立融资。举 例而言：假设50平方米保障房的全本钱是20万 元（地皮本钱2000元/平方米，建安本钱2000 元/平方米）。一个打工者租房付出约莫500元/月，夫妻两人每年就是1.2万元，10年就是12 万元，15年就是18万元。届时只需补上差额， 就可得到完备产权。
这个假设的例子里，各地的具体数字大概不 同，但理论上讲，只要还款年限充足长，辅之以当局补贴和公积金（可分别用来贴息和当局 物业费）,纵然从事收入最低的职业，夫妻两人 也完全有本领购买一套完备产权的住宅。
由 于住房终极可以上市，因此地皮（及附着其 上的保障房），就可以成为极其安全有效的抵押品。通过发行“资产包管债券”（Covered Bonds）等金融工具，使用社保(3.11万亿元) 、 养老金(1.92万亿元)、公积金（2万亿）等沉淀 资金得到低息贷款，只需当局少许投入（贴 息），就可以一举行理“全覆盖”式保障房的融 资题目。
“先租后售”模式，看似管理的是住房题目，现实上却意味着“地皮财务”的升级。
这 一模式同以往的“地皮财务”一个紧张的不 同，就是以往“地皮财务”是通过补贴地价来直 接补贴企业，而“先租后售”保障房制度，则是 通过补贴劳动力间接补贴企业。2008年以后，制约企业发展的最大瓶颈已经不是企业，而是 劳动力。新加坡和香港的对比表明，住房本钱 可以明显影响当地的劳动力本钱，进而加强本 土企业的市场竞争力。
“地皮财务”另一个结果，就是“空间的都会化”并没有带来“人的都会化”——都会随处是空置的豪 宅，农夫工却依然在城乡下活动。现在很多研 究都 把矛头指向户口，似乎取消户籍政策就可 以一夜之间扫除城乡下的差距。取消户籍制度，假如不涉及其背后的公共服务和社会福 利，即是什么也没做；假如全部人自 动享受公 共服务和社会福利，那就没有一个都会可以负 担得起。
户籍制度无法取消与“地皮财务”密切干系。由 于没有直接的纳税人，都会无法甄别谁有权利享受都会的公共服务，就只好以户籍这种鸠拙 但有效的办法来限定公共服务供给的范围。要 想取消户籍制度，就必须改间接税为直接税。 而改变税制，就必须面临前文所述的制度风险。
但就算可以大概用财产征税取代户籍，也还是管理 不了农夫变化为市民的题目——本日由于缺少财产而拥有不了户籍的非都会生齿，来日诰日也一样 会由于缺少财产而无法成为合格的纳税人。因 此，研究怎样让农夫可以得到一连增值的不动 产，远比研究怎样取消户籍来得更故意义。
“先租后售”的保障房制度，使得户籍制度变得 可有可无。它为非农生齿得到都会资产和市民 身份，直接打开了一条正规渠道——新市民只需居住满肯定时间，就可以通过购买保障房，成 为都会的正式市民。
“地皮财务”重修个人资产
现在的财务界，有一种广泛的见解，以为中国 现行的税制结构，已经到了非调解不可的地步。来由是间接税使每一个购买者都成为了无 差别的纳税人，无法像直接税那样，通过累进 使高收入者负担更多的税负来调治贫富差距。
但 现实中，真正导致贫富差距的深层缘故原由，是 有没有不动产。不动产成为分别有产阶级和无产阶级的重要分水岭——有房者，资产随代价上 升，自动分享社会财产；无房者，全部积累都 随房价上升缩水。房价上升越快，两者财产差 异就越大。财产不均是因，收入不均是果。用税罢本领只能调治贫富的结果；用不动产本领 才气调治贫富的缘故原由。
要缩小社会财产差距，最重要的本领，不是税 收转移和二次分配，而是要让大部门公民可以大概从一开始就偶然机均等地得到不动产。“地皮财 政”向有产者转移财产的功能，是当前贫富差距 加大的“罪魁罪魁”，但通过“先租后售”，这一功能立刻就可以变为缩小贫富差距的有力工具。
“当代人”的特性，就是拥著名誉。地皮财务通 过“先租后售”保障房，资助家庭快速完成原始资源积累，为劳动力资源的都会化创造了条件。由于保障房的市场溢价远远高于其本钱， 因此，保障房房改就相当于以兑现期权的方式 给全部家庭注资。
家 庭的经济学本质乃是从事“劳动力再生产”的小微企业。将地皮资源大规模注入家庭，可以 快速构筑社会的个人名誉，使经济从国家名誉 底子拓展到个人名誉底子。保障房“广覆盖”， 为都会化的高速发展提供了一个巨大的社会稳固器。它在优点急速变革的发展阶段，极大地 增长整个社会的稳固性，扩大执政党的 社会基 础。
“先租后售”保障房可以明显地进步设置家庭效 率。国外的实践表明，同储备形态的养老金相 比，住宅更加容易保值、增值。高活动性的住宅可以在家庭条理将社保和养老金资源化。
“先 租后售”保障房对中国经济的意义，乃是借 助“地皮财务”作为融资工具为启动大规模保障 房建立并将住房转化为都会化的生齿的原始资源，从而为都会化完成后转向税收财务创造条 件。1998年房改的乐成，推动了中国近十年的 快速增长。保障房在规模上远超当年的房改（以致美国的《宅地法》），可以预 见，这一 改革一旦乐成，中国经济至少还可以高速增长 20年。
竣事语
近代以来，中国不停都在模仿、追赶，鲜有能 真正称得上“有中国特色”的制度创新。而“地皮财务”就是如许一个巨大的制度创新，其经济学 意义远比大多数人的明确来得深刻、复杂。
“地皮财务”只是一种金融工具。工具自己无所 谓优劣，关键是怎样使用。“地皮财务”之以是 广受诟病，并非“地皮财务”出了题目，而是怎样使用“地皮财务”出了题目。随着都会化阶段 的演进，“地皮财务”用来管理的题目也应当及 时改变。
从长远的经济发展阶段看，我们本日所担心 的题目，很大概会随着原始资源积累阶段的完成而自动消散。
中国都会化最快的都会之一深圳，税收收入占 到当局收入的93%以上，来自地皮的收益已经 微不敷道。但深圳经济并未为无地可卖而“不可 一连”——由于已经完成了原始资源积累，深圳 地皮财务已经沉寂退出。深圳的实践表明，我们大概根本无需为长大后不治自愈的“病”吃 药。
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